ابلاغ قانون مالیات بر خانه‌های خالی توسط رئیس جمهور/ مالیات خانه‌های خالی چطور محاسبه می شود؟
رئیس جمهور در قالب نامه‌ای به وزارت امور اقتصاد و دارایی، قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم که شامل قانون مالیات بر خانه‌های خالی است، را ابلاغ نمود.
این قانون جایگزین ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۶۶ میشود. این برای دومین‌بار است که اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم توسط مجلس تصویب و برای اجرا ابلاغ میشود.
براساس آنچه از سوی طراحان این قانون اعلام شده است فرآیند خوداظهاری دقیق به منظور شناسایی واحدهای مسکونی خالی و نرخ مالیاتی موثر از جمله ویژگی‌های قانون ابلاغی به حساب می‌آید.
بر این اساس فرآیند خوداظهاری تمام مردم به منظور تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان پس از ابلاغ این قانون باید در دستور کار دولت قرار گیرد.
قانون جدید جایگزین قانون قبلی مالیات بر خانه‌های خالی میشود، هر چند قانون قبلی نیز تاکنون اجرایی نشده است. در قانون قبلی نرخ مالیات دریافتی توسط دولت از مالکان خانه‌های خالی که مشمول پرداخت این مالیات می‌شدند معادل سالانه یک‌ماه اجاره ماهانه همان واحد مسکونی بود. در طرح مجلس که در قالب قانون جدید دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی از سکنه تصویب و از سوی رئیس‌جمهوری ابلاغ شد نرخ جدید دریافت مالیات به منظور افزایش ضریب بازدارندگی این مالیات اعمال خواهد شد.
بر اساس قانون جدید، نرخ مالیات از خانه‌های خالی سالانه حدود ۴ تا ۵ درصد از ارزش روز واحد مسکونی است که مالک آن با ممانعت از عرضه آن واحد به بازار فروش یا اجاره آن را به‌صورت خالی نگهداری می‌کند. افزایش نرخ مالیات خانه‌های خالی با هدف افزایش بازدارندگی این قانون و ایجاد انگیزه قوی در مالکان واحدهای مسکونی خالی برای عرضه این املاک به بازار فروش یا اجاره مسکن است. هدف نهایی از این اقدام نیز افزایش عرضه مسکن به بازار، تعدیل قیمت‌ها وساماندهی بازار مسکن است
مالیات خانه های خالی چقدر است؟
به گزارش ایسنا، به دنبال اجرایی شدن سامانه املاک و اسکان از ۲۸ مردادماه امسال ۱.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه شناسایی و برای مالکان آنها پیامک ارسال شد. صاحب خانه ها باید با توجه به لینکی که در پیامک قرار داشت نسبت به اعلام وضعیت سکونت خانه خود اقدام می کردند و بنا به گفته محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، عدم اصلاح و تغییر وضعیت سکونتی به معنای خالی بودن خانه تلقی می شود.
بر اساس جدیدترین اعلام محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ از ۱.۵ میلیون واحد خالی که تا کنون شناسایی شده حدود ۳۰۰ هزار مسکن به سازمان امور مالیاتی معرفی و به موجب قانون، این سازمان می تواند برای اخذ مالیات اقدام کند. البته طبق آمار سال ۱۳۹۵ در کل کشور حدود ۲.۶ میلیون و در شهر تهران حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.
اما مالیات خانه های خالی چقدر است؟
بر اساس قانونی که مجلس نوشته و چند روز قبل به تایید شورای نگهبان رسیده است، اگر خانه ای بیش از چهار ماه خالی ساکن نداشته باشد، پس از آن به ازای هر ماه در سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مشمول مالیات متعلق به اجاره خواهد شد. طبق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. البته این نوع مالیات به واحدهای کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و واحدهای کمتر از ۲۰۰ متر در شهرستانها تعلق نمی گیرد اما در مالیات خانه خالی این معافیت برداشته شده و همه خانه های خالی از سکنه را شامل می شود.مالیات اجاره چیست؟
فرض کنید خانه‌ای با نرخ ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ۲ میلیون تومان اجاره ماهیانه، اجاره داده می شود. ابتدا باید اجاره سالیانه را حساب کنید. یعنی ۲ میلیون تومان را در ۱۲ ماه ضرب کنید که معادل ۲۴ میلیون تومان میشود. سپس ۱۸ درصد مبلغ رهن را به اجاره سالیانه اضافه کنید.
مالیات یک خانه با ودیعه ۵۰ میلیونی و اجاره ۲ میلیونی چقدر است؟
با توجه به ودیعه ۵۰ میلیون تومانی، ۱۸ درصد آن ۹ میلیون تومان خواهد شد. یعنی درآمد سالیانه شما مجموع دو عدد ۲۴ میلیون به علاوه ۹ میلیون تومان است که می شود ۳۳ میلیون تومان. ۲۵ درصد از این درآمد که به نگهداری ساختمان مربوط می شود معاف از مالیات است. بنابراین عدد ۳۳ میلیون تومان را در ۰.۷۵ ضرب می کنیم تا درآمد مشمول مالیات محاسبه شود. اگر عدد ۳۳ میلیون را در ۷۵ صدم ضرب کنیم رقم ۲۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان به دست می آید.بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم تا ۳ میلیون تومان درآمد اجاره مشمول ۱۵ درصد، بین ۳ تا ۱۰ میلیون مشمول ۲۰ درصد، بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون شامل ۲۵ درصد، بین ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان مشمول ۳۰ درصد و بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان شامل ۳۵ درصد مالیات خواهد شد.
بنابراین از رقم به دست آمده مثال فوق یعنی ۲۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان، تا ۳ میلیون شامل ۱۵ درصد مالیات، بین ۳ تا ۱۰ میلیون شامل ۲۰ درصد و بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون شامل ۲۵ درصد مالیات می شود. یعنی مالک باید ۴۵۰ هزار تومان به اضافه یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان، به اضافه سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومان مالیات بپردازد که رقم کل مالیات بر اجاره سالیانه آن ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می شود.
حال اگر واحد مذکور خالی بماند در سال اول مشمول شش برابر رقم مذکور یعنی ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه میشود. مالک باید سال دوم ۶۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان جریمه پرداخت کند. این مبلغ در سال سوم به ۱۰۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان می رسد.
ملاک تعیین مالیات
فرصت یک‌ماهه برای پیوند کدهای ملی و پستی
در تبصره ۲ ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است حداکثر تا یک‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کد ملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیرایرانی) و کد پستی واحدهای مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان را به‌صورت خوداظهاری برای تمامی املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم کند و همزمان تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلف هستند ظرف 2ماه، اطلاعات کد ملی خود و کد پستی واحد مسکونی را همراه بارگذاری اسناد مثبته ملکی یا اجاری یا… در این سامانه وارد کنند تا مشمول مالیات بر خانه خالی نشود.حذف یارانه اقامتگاه‌های دوم و غیراصلی
پس از خوداظهاری مالکان و احراز وضعیت سکونت واحدهای مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان، آن واحد مسکونی که سرپرست خانوار، کد ملی خود و افراد تحت تکفل را برای آن درج می‌کند به‌عنوان سکونتگاه اصلی خانوار شناخته میشود و دیگر املاک احتمالی به‌عنوان سکونتگاه فرعی یا خانه استیجاری معرفی خواهد شد. البته نمایندگان مجلس در تبصره ۳ این ماده، یک‌راه فرار قانون نیز برای خانوارهای دارای چند واحد مسکونی فراهم کرده‌اند که براساس آن، سرپرست خانوار می‌تواند به ازای همسر و هر فرد تحت تکفل بالای ۱۸ سال خود یک کدپستی دیگر را به‌عنوان سکونتگاه فرعی معرفی کند.این خانه‌ها به‌شرط ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان از مالیات موضوع این ماده معاف هستند. نکته قابل‌توجه اینکه براساس تبصره ۹ ماده 54، وزارتخانه‌های نیرو و نفت مکلف شده‌اند تا ۳ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، یارانه مصرف برق و گاز را حسب اعلام سامانه فقط به سکونتگاه اصلی ثبت شده تخصیص دهند و درخصوص سایر اشخاص یا سکونتگاه غیراصلی، بالاترین پلکان قیمت را مبنا قرار دهند و با تغییر محل اقامت فرد مشمول، یارانه‌های متعلق به اقامتگاه اصلی به محل اقامت جدید افراد منتقل شود.
مالکان دارای بیش از ۵ خانه خالی دو برابر دیگران مالیات می‌دهند
مالیات موضوع این ماده تا زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران به یک ممیز بیست و پنج صدم (۱.۲۵) برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجرا است.
تعیین‌تکلیف موارد استثنا و تخلفات
بر اساس تبصره ۴ اصلاحیه ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم، آن دسته از واحدهای مسکونی که به‌حکم مراجع قانونی ذی‌ربط امکان فروش، اجاره یا سکونت ندارند، تا زمان حل‌وفصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند. در این میان، نمایندگان در تبصره۵ این ماده مقرر کرده‌اند درخصوص املاک مسکونی مشاع، مالکان حسب مورد میزان سهم‌الشرکه مشمول مالیات شوند. نکته دیگر اینکه براساس تبصره ۶ این ماده، اشخاص مشمول این قانون مکلفند تغییر محل سکونت یا تغییر مالکیت واحد مسکونی خود را حداکثر تا ۱۵ روز در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند؛ در غیر این صورت، با احراز تخلف در ثبت اطلاعات املاک در سامانه یا عدم مراعات مفاد این تبصره، اشخاص متخلف مشمول جریمه‌ای معادل دوبرابر مالیات بر خانه خالی در سال اول خواهند بود.نمایندگان در تبصره ۷ این ماده تصویب کردند: داده‌های اظهارشده در سامانه ملی املاک و اسکان به‌معنای مالکیت افراد نخواهد بود و مبنای مالکیت جهت استفاده در دستگاههای اجرایی یا محاکم قضایی نیست، اما دستگاههای خدمت‌رسان مکلفند ظرف ۳ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، برای ارائه خدمات زیر به متقاضیان، محل سکونت ثبت شده آنها را صرفا از سامانه املاک و اسکان و البته به‌صورت رایگان استعلام کرده و آن را ملاک ارائه خدمات قرار دهند.
نظر کارشناسان
«مهدی روانشادنیا» کارشناس بازار مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم تحقیقات درباره تاثیر اخذ مالیات بر این تعداد خانه بر بازار مسکن شهر تهران در سال آینده گفت: چندان موافق این گزاره نیستم که مالیات بر خانه‌های خالی سبب کاهش بهای مسکن آن هم در شهر تهران شود زیرا گزاره دقیقی نیست.وی توضیح داد: مساله این است که اجاره سالانه هر ملک به طور میانگین پنج درصد بهای آن محاسبه می شود؛ در این شرایط کدام بخش خصوصی عاقلی است که ملک خود را اجاره ندهد و از این درآمد پنج درصدی صرف نظر کند؟
روانشادنیا با طرح اینکه ابتدا باید مشخص شود چه کسانی این خانه های خالی را دارند، اظهار داشت: عمده این واحدهای مسکونی مربوط به دستگاههای خصولتی، بانک‌ها و نهادهای بزرگ است که به دلایل مختلف و حتی حقوقی ملک را نگه می‌دارند.
وی اظهار داشت: البته باید گفت بخشی از خانه‌ها نیز به دلیل پرونده‌های قضایی و مشکلات حقوقی خالی می‌مانند که می‌بایست شرایط آنها در سامانه جامع املاک منعکس شود.
این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه تا زمانی که خالی ماندن خانه ها علت‌یابی نشود، نمی‌توان مشکل را ریشه ای حل کرد، اظهار داشت: چطور می‌توان خانه‌ای را که به دلیل یک اختلاف حقوقی خالی مانده، به بازار عرضه کرد؟
وی با بیان اینکه ابتدا وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کرد ۲.۵ میلیون واحد مسکن خالی در کشور وجود دارد، اظهار داشت: با راه اندازی سامانه املاک و ارسال پیامک به افراد دارای بیش از یک خانه و دریافت مدارکی چون قبوض آب، برق، گاز، اجاره نامه مشخص شد تعداد خانه های خالی کمتر از ۲۰۰ هزار واحد بوده‌است که این تعداد هم به سازمان مالیاتی معرفی شد.
روانشادنیا تاکید کرد: این بدان معناست که در میدان عمل و دریافت اطلاعات واقعی این گزاره که ۲.۵ میلیون واحد خالی در کشور داریم، به اثبات نرسید.
وی در عین حال اظهار داشت: با این وجود نباید این تصور را داشت که قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، قانون اشتباهی است اما اینکه گفته شود با عرضه واحدهای خالی، بازار مسکن به تعادل می‌رسد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد، دقیق نیست.
قانون اجرا میشود
کارشناسان اقتصادی با وجود مشکلات مربوط به اجرای قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، به اهمیت گنجانده شدن این بخش مالیاتی در قانون اشاره می‌کنند. آنها معتقدند چون اخذ مالیات از خانه‌های خالی جزو قانون مالیات‌های مستقیم است پس لازم الاجرا خواهد بود حال اگر به‌خاطر تأخیر در اجرا، آثار قانون امسال در بازار مسکن دیده نشود، اما سال‌های آینده آثار مثبت آن در بازار ملک دیده میشود.حتی اجرای صحیح مالیات بر خانه‌های خالی نیز باعث فرار سرمایه میشود
علی مروی با اشاره به برداشت اشتباه عده‌ای از علت افزایش قیمت مسکن گفت: این ادعا که دارندگان واحدهای مسکونی با احتکار مسکن قیمت را جابجا می‌کند ادعای صحیحی نیست. مالکین خانه‌های خالی به اندازه کافی قدرت بازار یا انحصار ندارند و بر اساس آمار نیز می‌توان مشاهده کرد که آیا مالکین توانایی افزایش قیمت را دارند یا افزایش قیمت به دلیل شرایط اقتصادی کشور است.
وی ادامه داد: حتی اگر فرض بگیریم که به دلیل انحصار مالکین قیمت مسکن اضافه شده است راه آن مالیات بر خانه‌های خالی نیست بلکه باید با راهکارهای دیگری این انحصار شکسته شود.
مدیر اندیشکده شریف با اشاره به راهکار جلوگیری از احتکار خانه گفت: نکته بعدی این است که اگر ما واقعاً به فکر مستأجر هستیم باید برای افزایش عرضه در بازار تدبیر کنیم؛ که یکی از راهکارهای افزایش عرضه، جلوگیری از احتکار زمین است که راه آن نیز مالیات بر ارزش زمین است. اگر مالیات بر ارزش زمین اجرا شود ضمن اینکه مشکلات مالیات بر واحدهای خالی برطرف میشود، به صورت خودکار این مالیات به واحدهای خالی نیز تعلق خواهد گرفت.
واکنش کاربران
منبع:
1.ایسنا / مالیات خانه های خالی چقدر است؟
2.ایرنا/ مالیات بر خانه‌های خالی چه تاثیری بر بازار مسکن تهران خواهد داشت؟
3.دنیای اقتصاد / مالیات خانه‌های خالی ابلاغ شد
4.تجارت نیوز / مالیات خانه های خالی چقدر است؟
5.دانشگاه صنعتی شریف / ایرادات چالش‌برانگیز طرح مالیات بر خانه‌های خالی
6.مقاومتی نیوز / متن کامل و نهایی قانون مالیات بر خانه های خالی
** درج توییت های کاربران توییتر نشان از تایید یا رد آنها نیست و صرفا برای آگاهی مخاطبین درج می شود.
اخبار مرتبط
تازه های اخبار
ارسال نظر
در ارسال نظر شما خطایی رخ داده است
کاربر گرامی، ضمن تشکر از شما نظر شما با موفقیت ثبت گردید. و پس از تائید در فهرست نظرات نمایش داده می شود
نام :
ایمیل :
نظرات کاربران
{{Fullname}} {{Creationdate}}
{{Body}}